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Die Rendite

Eine Immobilie erwirtschaftet drei mal Rendite:


1. die Mietrendite

2. die Steuerrendite

3. die Wertsteigerungsrendite

 

Die Mietrendite ist die Jahresnettokaltmiete in Relation zum Einkaufspreis und stellt eine Vorsteuerrendite dar. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben. Summiert ergibt dies bei jeder Immobilie die Nachsteuerrendite! Wichtig ist dabei, stets die Summe beider Renditen in die Kaufentscheidung mit einzubeziehen.


Dabei haben unweigerlich Gebrauchtimmobilien einen günstigeren Kaufpreis und damit die höhere Vorsteuerrendite. Die steuerlichen Vorteile sind hier allerdings marginal. Eine Neubauimmobilie stellt hierbei derzeit die schlechteste Alternative: bei relativ hohem Kaufpreis (sprich: geringer Mietrendite) ergeben sich die gleichen marginalen steuerlichen Abschreibungen wie bei der Gebrauchtimmobilie. Der Vorteil liegt hier in der neuen Substanz. Die interessanteste Lösung stellt derzeit die auf hohem Neubauniveau kernsanierte Immobilie dar, welche durch z.B. die Denkmaleigenschaft zudem hohe steuerliche Abschreibungen bietet. Bei dieser ist die Nachsteuerrendite derzeit im Regelfall am höchsten!


Eine weitere Rendite ist die Wertsteigerung, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt.

Die Wertsteigerung einer inflationsgeschützten Kapitalanlage wie die Immobilie beträgt seit vielen Jahren durchschnittlich pro Jahr ca. 2%. Dieser Wertzuwachs ist darin begründet, dass ein Käufer jedes Jahr mehr Geldwert aufwenden muss, um die gleiche Sachwertanlage zu erwerben.

Was hat z.B. eine durchschnittliche Immobilie 1960 gekostet, und was muss man heute dafür aufwenden? Sie werden erkennen, dass dieser heutige Wert ein Vielfaches des damaligen Erstellungspreises darstellt – und das trotz des Alters des Objektes. Dies ist eine aus unserem Wirtschaftssystem logische Konsequenz aus der Inflation, welche jede Immobilie somit ausgleicht.


Eine weitere Wertsteigerung ergibt sich aus der gewählten Lage, der Ausstattung und der Vermietbarkeit des gewählten Objektes. Immobilien in guten Lagen erfahren hier derzeit einen immensen Wertzuwachs, da hier eine höhere Nachfrage vorliegt als das derzeitige Angebot umfasst. Wählt man eine Immobilie als Anlage in einer unwiederbringlichen Lage, so zahlen hier Mieter oder evtl. spätere Käufer wesentlich höhere Mieten bzw. Kaufpreise als in nicht so begehrten Lagen. Immobilien in bevorzugten Lagen sind nicht unbegrenzt vermehrbar, daher entscheiden hier Angebot und Nachfrage über den zu erzielenden Kauf- bzw. Verkaufspreis. Diese Wertsteigerungen können nur schwer beziffert werden, Extrembeispiele gibt es zahlreich.


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